2012. november 5., hétfő

Miért nincs lakáspolitika?

Aki a FIDESZ 2010-es kétharmados győzelmét követően alapvető változást várt a lakáspolitikában, annak nagyot kellett csalódnia. Pedig a neológ (vagy ahogyan emlegetni szokták: unortodox) gazdaságpolitika lényege az lett volna, hogy a kormány a gazdaság "kétszektorúságának" az enyhítésére és a foglalkoztatottság növelése törekszik, elsősorban a mezőgazdaság, másodsorban az építőipar, ezen belül is a lakásépítés felfuttatásával. A FIDESZ azonban semmit sem tett a neológ gazdaságpolitika megvalósításáért. Ehhez nem volt elég bátorság, akarat, és szakértelem. Az a néhány intézkedés, melyek tényleg többé-kevésbé meglepőek voltak, és amelyek között egyaránt volt egyértelműen jó, vitatható hasznosságú, és egyértelműen rossz, a valóságban nem, csak az aktuálpolitikai viták szintjén álltak össze rendszerré. Miután a gazdaságpolitika megújítására nem került sor, a FIDESZ is a korábbi kormányok megszorító politikájának a folytatására kényszerült. Ennek köszönhetően a költségvetés lakáscélú kiadásai még a korábbi években látott mértékhez képest is gyorsabban csökkentek, jóval a GDP fél százaléka alá. Az évente felépített új lakások száma pedig olyan alacsony szintre esett vissza, amire a magyar lakásépítés történetében nem, az európai országok lakásépítésének történetében is alig találni példát.

A FIDESZ sem a választások előtt, sem azt követően nem készített saját lakáspolitikai koncepciót, hanem lényegében átvette az építőanyag-gyártók által készített programot. A Széchenyi Terv "otthonteremtéssel" foglalkozó fejezete gyakorlatilag a "Társaság a Lakásépítésért Egyesület" korábban már megismert anyagára épül. Ez nagy baj. Meggyőződésünk, hogy az építőanyag-gyártók érdekei ma egybeesnek a társadalom érdekeivel: az országnak is az lenne a jó, ha évente két-háromszor annyi lakás épülne fel, mint amennyire az idén, és a következő két-három évben számíthatunk. Ezért egy olyan program, ami minél több új lakás felépítését tudná ösztönözni, nemcsak azoknak a vállalkozásoknak lenne jó, akik ebből élnek, hanem az egész országnak. Így lehetne valódi munkahelyeket teremteni, ez hozna a költségvetésnek adóbevételeket, és adna perspektívát azoknak a családoknak, akik elégedetlenek a lakáshelyzetükkel. Az oktatáshoz, az egészségügyhöz, a közbiztonsághoz hasonlóan a lakáspiac támogatására sem azért költenek a kormányok, mert így akarnak szavazatokat vásárolni, hanem azért, mert ezeknek a szektoroknak a jó működése meghatározó egy-egy ország fejlettsége, versenyképessége szempontjából. Ezért az építőanyag-gyártók nem csak maguknak, hanem mindenkinek ártottak, amikor szembefordulva a saját üzleti érdekeikkel, olyasmit kértek a kormánytól, ami összhangban volt ugyan a FIDESZ kormányváltás előtti retorikájával, de élesen szemben állt a realitásokkal. Az egész program legfontosabb eleme a tömeges bérlakásépítés erőltetése.  A nagy bérlakás-építési programok hasznosságáról egyébként erős tévhitek élnek a társadalomba, a pártok is azt gondolják erről, hogy egy ilyen program "politikailag jól eladható". Nem véletlen, hogy a nemcsak a FIDESZ, hanem a Jobbik, és az MSZP, sőt még a Zöld Baloldal is ilyen terveket emlegetett 2010-es választási programjában. Miután Magyarországon a bérlakások elsöprő többségét privatizálták, hiszen az állam azok fenntartásához nem tudott az önkormányzatok számára forrásokat biztosítani, ma könnyű azzal "érvelni", hogy más országokban magas a bérlakások aránya, nálunk viszont alacsony. Persze ez az "érvelés" arra már nem terjed ki, hogy hány évtizeden keresztül, évente hány tízezer bérlakást kellene felépíteni, évi több száz milliárdos ráfordítással ahhoz, hogy néhány százalékkal növeljük a bérlakások arányát a lakásállományon belül, és ez miért lenne jó nekünk, vagyis hogy a ráfordításokkal szemben milyen haszon állna. 

A tömeges bérlakás-építési programokkal három nagy baj van. Egyrészt egy ilyen program rendkívül igazságtalan. Gondoljuk csak meg! Ha olyan nagyvolumenű szociális bérlakás-programba kezdene az állam, ami messze túl nyúlik azon, amit ma a lehetőségek határairól gondolunk, akkor is az a helyzet állna elő, hogy a rászorulók kisebbik része kapna egy lakást, a rászorulók többsége pedig nem kapna semmit sem. Azt is figyelembe kell venni, hogy a bérlakásoknál nem akkor ér véget az állam, önkormányzat, vagy más, például egy erre alakult közhasznú szervezet, vagy az állammal szerződő vállalkozás szerepe, mikor a bérlakás építőjét kifizetik, és a lakó beköltözik, hanem akkor kezdődik. Az első problémát az építőanyag-gyártók koncepciója úgy "kezelte" volna, hogy eleve nem szociális bérlakásokat építtetett volna az állammal, hanem olyan, jobb anyagi helyzetben levő családok számára készültek volna a lakások, akik, ha a bérlakások bekerülési költségének a töredékét támogatásként megkapták volna, akkor lakástulajdont is szerezhettek volna. Nyilvánvaló, hogy jelentős számú ilyen bérlakást bérlővel feltölteni csak akkor lehet, ha a bérleti díjat az állam támogatja, esetleg kedvezményes lehetőséget biztosít a bérlő számára a lakás későbbi megvásárlásához. (Vagyis, lényegében ez is szociális bérlakás lett volna - jobbmódúak számára.) A koncepció meglehetősen elnagyoltan foglalkozott azzal a kérdéssel, hogy egyrészt pontosan mibe is kerülne az államnak ez a program, másrészt hogy pontosan kiket, és milyen mértékben kellene az államnak támogatni.

A harmadik probléma az, hogy a tömeges bérlakás-építési program a lakástámogatások nagyon alacsony hatékonyságú felhasználását jelenti. Ha nem akarunk olyan lakásokat építeni, melyek már a tervezőasztalon is erkölcsileg elavultak, megépítésükkel pedig a magyar lakásállomány átlagos minősége nem javulna, hanem romlana, akkor egy új lakás megépítésére legalább 20 millió forintot kell számolnunk. Ebből az összegből viszont hat családot lehetne támogatni, családonként több, mint hárommillióval. Nyilván érdemes lenne kiszámolni, hogy ez például hányszor akkora tetőcserép-keresletet jelentene, mintha ugyanannyi pénzből csak egy család lakáshelyzete oldódna meg, de ez a kérdés láthatóan nem érdekelt senkit sem eléggé. Bizonyára van összefüggés az építőanyag-gyártásban az osztrák tulajdon szerepe, és az osztrák bérlakás-építési modell adoptálására irányuló törekvések között. Nézetünk szerint azonban itt összekeverik az okot az okozattal: Ausztria nem azért lett két-háromszor gazdagabb Magyarországnál, mert bérlakásokat épített, hanem azért tud sok bérlakást építeni, mert ha ők elköltenek egy, a magyar GDP kétszeresének megfelelő összeget, még mindig marad elég pénzük bérlakásokra.

Furcsa, hogy a koncepció készítői arra számítottak, az állam majd a piaci hullámvölgyekben sokezer bérlakás felépítésének a finanszírozásával "kiegyenlíti a keresletet".  Az elképzelés szerint, amikor a piac kevesebb lakás felépítését igényli, majd jön az állam, és évi 10-20 ezer bérlakás felépítését finanszírozza. Azt gondoljuk,  a Társaság a Lakásépítésért Egyesület  tagvállalatai most már a saját bőrükön tapasztalhatták meg, hogy amikor a piac kevesebb lakás felépítését igényli, akkor fogja vissza az állam a legdrasztikusabban a lakástámogatásokat. Ez persze fordítva is igaz: az állammal akkor "szalad el a ló", amikor jól mennek a dolgok, és ezért a helyzet az állami részvételt a legkevésbé igényli. A magyar gazdaságpolitika eddig úgy működött, hogy a konjunktúrát is, és a dekonjunktúrát is felerősítette. Ha a lakásépítés történetét nézzük, akkor láthatjuk, hogy a lakásszámokat az évi negyvenezres szint feletti volumenről hagyták húszezerre csökkenni, majd ismét negyvenezerig emelkedett az egy év alatt elkészült lakások száma, hogy azután ennek most megint alig több, mint a negyedére essen vissza. Ezeket a kilengéseket, melyek az építőanyag-gyártóknak is rendkívüli károkat okoztak, inkább fékezni, és nem erősíteni kellene.

A FIDESZ, ha komolyan elszánta volna magát arra, hogy a neológ gazdaságpolitikát sikerre viszi, már 2009 decemberében megüzenhette volna a választóknak, hogy kormányra kerülése esetén (ami akkor már nem volt nyitott kérdés) 2010. január elsejei, visszamenőleges hatállyal visszaállítja a szocpolt. Egy gyermek után 2 millió, három és több gyermek után 3 millió forint támogatás járhatott volna, persze függetlenül az energiatakarékosságtól és a lakás alapterületétől. (Amiknek a szerepeltetése a jelenlegi szabályozásban nem több, mint a rendszer hatékonyságát csökkentő, öncélú "szakszerűsködés".) Egy ilyen bejelentésnek akkor még lehetett volna hatása. Később ehhez lehetett volna hozzátenni a lakáscélú hitelek lehetőség szerinti (és szintén az öncélú szakszerűsködéstől mentes) támogatását és egy lakbér-támogatási rendszert. Így talán el lehetett volna kerülni - más, a kormányalakítást követően bevezetett, részben meg is hozott, általános gazdaságpolitikai intézkedésekre is támaszkodva - a lakásépítési piac összeomlását.

Ma már látható, hogy egy ilyen forgatókönyv megvalósulásához az üzleti szféra segítségére, nyomására is szükség lett volna. Az építési piacon érdekelt vállalkozások azonban azzal, hogy ragaszkodtak elhibázott koncepciójukhoz, akadályozták azt a folyamatot, amit segíteniük kellett volna. Nyilvánvaló, hogy a "szocpol" akkori, és az általunk javasolt módon  történő visszaállítása nem lett volna vállalható anélkül, hogy az építőanyag-gyártók által preferált bérlakás-építési program legalább ideiglenes elvetéséről ne született volna döntés. Mi 2009 végén mindezt hiába javasoltuk, és hiába érvelünk azóta is egy ésszerű lakáspolitikai koncepció kidolgozásának a szükségessége mellett. Az építőanyag-gyártók, saját üzleti érdekeikkel szembeforduló lobbyereje mellett nem rúghattunk labdába. Hiába írjuk le minden évben kétszer prognózisainkban, hogy hol hibázik a magyar lakáspolitika, legutóbb éppen  a nemrég elkészült Építési Piaci Prognózis 2013-ban. Hiába írtuk le, ahogyan sok éve már, úgy most is, hogy nem lesz kedvezőbb makrogazdasági helyzet, nem érdemes arra várni, hogy a bérlakás program elindítható legyen. Hiába érvelünk évek óta, hogy a bérlakás program a lakástámogatásra fordítható, amúgy is szűkösen rendelkezésre álló források nagyon alacsony hatékonyságú felhasználását jelentené. Mind gazdasági, mind társadalmi szempontból. Érvelésünk süket fülekre talált.

A FIDESZ-ben volt annyi józanság, hogy a rendkívül drága és pazarló programot, mint koncepciót elfogadta ugyan, ám annak megvalósításához mégsem kezdett hozzá. Közben, ahogyan megjósoltuk, a makrogazdasági feltételek nem javultak, sőt, romlottak. Így állt elő az a helyzet, hogy az előző kormányokhoz hasonlóan végül a FIDESZ kormánynak sem lett lakáspolitikai kínálata.  Ami van, az éppen annyit ér, mint amennyit annakidején az MSZP "Fészekrakó" programja ért.

A helyzet tehát az, hogy egy reális, és jóval hatékonyabb lakáspolitikai programot kellett volna elindítani 2010 tavaszán, ahogyan azt akkor mi is javasoltuk. Ezt azonban nem lehetett megtenni. A kormány a makrogazdasági helyzet javulását várta, egyébként teljesen megalapozatlanul. Arra vártak, hogy elindíthassák az építőanyag-gyártók bérlakás programját, egy olyan programot, amely fele olyan hatékony sincs, mintha a rendelkezésre álló pénzt egyszerűen szétosztanák a lakásépítők, vásárlók, felújítók, bérlők között. 

Azt is látni kellett volna, hogy az építőanyag-gyártóknak helyzetükből adódóan túlságosan jobboldali az a gazdaságpolitika, amit a Bajnai, és az Orbán kormány csinált, ezzel kapcsolatban pedig meg kellett volna fogalmazniuk a kritikájukat. A gyáraknak nem az az érdekük, hogy Magyarországon orvosolják azt a "problémát" hogy "túl kevesen fizetek túl sok adót", ahogyan azt liberálisok és a FIDESZ gondolják, hanem éppen ellenkezőleg, abban érdekeltek, hogy a vevők sorban álljanak a pénztáraknál, hogy építőanyagot vegyenek, és ne kelljen jövedelmüket téglavásárlás helyett arra fordítaniuk, hogy különböző csatornákon keresztül megfizessék a magasabb jövedelmű rétegeknek adott adókedvezményt.

Ma talán már látható, hogy az egy kulcsos adó az ismert magyar közgazdászok többségének  és a magyar politikai elitnek az egyik legnagyobb tévedése. Nem meglepő, hogy a lakásépítési piacra is rendkívül káros hatást gyakorol. Ez ott növeli a jövedelmeket, ahol lakáscélra már viszonylag keveset költenek, hiszen ezen a problémán már jellemzően túl vannak, és azoktól vonja meg a jövedelmek növekedésének a lehetőségét, akik közül sokan most, vagy a következő években léphetnének be a lakáspiacra.  Sajnos, nem igaz az a gyakran hangoztatott közhely, hogy "attól, hogy a gazdag szegényebb lesz, a szegény még nem lesz gazdagabb", hiszen ha nem kellene a progresszív adózás mintegy évi 500 milliárdos többlet bevételéről lemondani, akkor nem kellene emelni a fogyasztási adót, talán el lehetne tekinteni a bérek befagyasztásától, nem lenne annyira létszükséglet forrásokat vonni ki az oktatásból, egészségügyből.  Az építőanyag-gyártóknak, akiknek a rendkívül rossz piaci helyzet következményeit viselniük kell, hevesen ellenezniük kellett volna az egy kulcsos adó bevezetését, nemcsak a FIDESZ kormány, hanem már a Bajnai kormány idején is. Látniuk kellett volna az egy kulcsos adó szerepét a lakáspiac összeomlásában.

Egy jól működő lakáspolitika megalapozásában a jövedelempolitikai intézkedések talán fontosabbak is, mint a lakáspolitikai megoldások. Ha a különböző jövedelemmel rendelkező családok jövedelme évente nagyjából azonos mértékben növekedik, akkor a szegényebb családoknál a létfenntartáshoz szükséges összegen felüli, szabadon elkölthető jövedelmek sokkal dinamikusabban fognak növekedni, mint a gazdagabbaknál. Ez a kezdetben akár csak havi tízezer forint körüli összeg néhány év alatt a többszörösére nő, és lehetőséget adhat az állami támogatással kiegészülve, hogy az adott család belépjen a lakáspiacra. Az egy kulcsos adó, a bérek befagyasztása, a családi pótlék elinflálása olyan intézkedések, mind a Bajnai, mind az Orbán kormány esetében, melyek azonos világnézetet tükröznek. (Amivel persze nem akarjuk lebecsülni az egyéb területeken jelentkező, például a kulturális, vagy a demokrácia felfogásban látható különbségeket). Erről persze lehet az embernek pozitív, vagy negatív véleménye, de azt látni kell, hogy az erre a világnézetre alapuló gazdaságpolitika nem hatékony. Ahogyan azt a Bajnai kormánynak a FIDESZ egy kulcsos adójához nagyon hasonló terveivel kapcsolatban írtuk: nem az a baj, hogy a kormány nem baloldali gazdaságpolitikát folytat, hanem az, hogy túl jobboldalit ahhoz, hogy hatékony legyen. 

Jól látható tehát, hogy a lakáspolitikában a "méltányosság" és a "hatékonyság" nem egymásnak ellentmondó, hanem egymást feltételező követelmények. A "legrászorultabbakra" korlátozódó szociálpolitika rövidlátó módon, a társadalmi újraelosztásban a "kevésbé rászorultabbaktól" akar elvenni, hogy azoknak a társadalmi tehervállalását tudja csökkenteni, akik egyáltalán nem rászorultak, és akik az adójukból egyébként finanszírozhatnák a jóléti társadalom működését. A lakáspolitikában, ha a támogatásoknak a legrászorultabbakra való korlátozása érvényesül, és ez olyan jövedelempolitikával párosul, amilyet a liberálisok akartak bevezetni, és a FIDESZ valósított meg, a katasztrófa elkerülhetetlen. A jelenlegi lakáspolitika persze nem a "legrászorultabbakat" preferálja,  de a "kevésbé rászorultak" millióinak csak annyit juttat, mintha a liberális preferencia rendszer érvényesülne. A katasztrófa nem is maradt el. Lehet fogadásokat kötni: az évente épített lakások száma kevesebb lesz-e tízezernél? Persze még rosszabb a helyzet, ha nemcsak az országos átlagot nézzük, hanem a regionális különbségeket is figyelembe vesszük. A helyzet szemléltetésére építési piaci előrejelzésünkben az országot két részre osztottuk. Budapesten, Pest megyében, és Győr megyében kevesebb, mint három és félmillió ember él, az ország többi részében, tizenhét megyében pedig több mint hat és fél millió.  2004-ig, amíg érvényesült a FIDESZ első kormányzása idején bevezetett lakáspolitika, és az első Orbán kormány, meg a Medgyessy kormány által bevezette béremelések hatása, ebben a tizenhét megyében több lakás is épült, mint Győr és Pest megyékben, meg a fővárosban. (Igaz, a fajlagos mutatók, az 1000 lakosra jutó új lakások száma, még akkor is itt voltak a rosszabbak.)  2005-től kezdődően azonban gyökeresen változott a helyzet. Miután az egyes szakértők, és a FIDESZ politikai ellenfelei által, meglehetősen alaptalanul, "igazságtalannak" minősített rendszert felszámolták, sokkal igazságtalanabb helyzet alakult ki. A szegényebb és a gazdagabb régiók lakásépítési teljesítménye közötti szakadék rohamosan mélyült, mivel ezt a folyamatot lakáspolitikai eszközök már nem fékezték. Jellemző, hogy a támogatott lakáscélú hitelek rendszerét olyan hatékonyan sikerült "igazságtalannak" beállítani, hogy még olyan neves baloldali gondolkodók is követelték felszámolását, akik  más területeken átláttak a szitán, és bizonyították, hogy a támogatásoknak a "legrászorultabbakra" történő korlátozása, a szociálpolitika "célzottságának javítása", nem a társadalom, hanem egy gazdag kisebbség érdekeit szolgálja. Ezen persze sokat lehet vitatkozni, de hát a téglagyár téglát akar eladni, az ország meg munkahelyeket, gazdasági növekedést szeretne, ez pedig csak úgy megy, ha sok lakás épül.

Most az lenne a feladat, hogy a gazdaság azon szereplőinek, akiknek a belső piacon realizálódó eladásokból kellene megélniük, így például az építőanyag-gyártóknak is, nyomást kellene gyakorolniuk a kormányra, hogy adja fel a makrogazdasági szempontból káros jövedelempolitikáját. Jelenleg az egy kulcsos adó bírálatát a FIDESZ joggal hagyja figyelmen kívül, hiszen ez a bírálat részint azoktól származik, akik a maguk gyakorlatilag ugyanolyan adótörvényét a Parlamentben korábban megszavazták, vagy azoktól a közgazdászoktól, akik nemrég maguk is az egy kulcsos adó hívei voltak.  Másrészről pedig a Széchenyi terv otthonteremtési fejezete helyett újat kellene írni.